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史上最壮阔2018上半年中国楼市十大关键

来源: 2018年11月25日

史上最壮阔!2018上半年中国楼市十大关键词

2018年上半年,中国楼市这边爆涨,那边爆跌,调控大戏频频上演,让人目不暇接。波澜壮阔的表象下,有众多的关键词值得大家重点关注。

楼市资本论进行半年盘点,归纳以下10大楼市关键词,对上半年楼市进行概括性小结,帮助大家对楼市演化轨迹及走向有一个清晰认识。

1

中国二三线楼市火爆

相信在过去的上半年,所有国人都印象深刻的事情就是,最严限购楼市背景下,二三四线楼市从拿地到销售的持续火爆。

而且是,史上最强的火爆。

数据显示,截至5月底,全国共有40个城市完成了超越100亿人民币的土地出让支出。其中

史上最壮阔2018上半年中国楼市十大关键

,与以往不同的是,苏州,绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个二三线城市,也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

与此同时,国家统计局数据,4月份70个大中城市住宅销售价格月度报告,与北、上、广、深等一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格略微下降不同,有65个二三线城市的新建商品房环比上涨,涨幅最大的是三亚、海口、西安、重庆、哈尔滨等。甚至,众多四线城市房价突破万元。

楼市资本论点评:

伴随着中国城镇化的进一步深入发展,部分强二线及区域重点三线楼市和城市命运仍然会紧密相连。简单些说,市场终究还是供需说了算,即使“房住不炒“已成市场共识,但是限购增加不了供应,调控解决不了需求,该出手还是不能手软。

2

房贷利率全面提高

数据显示,2018年以来房贷利率持续走高,5月份,全国首套房贷款平均利率为5.60%,相当于基准利率的1.143倍,环比上升0.72%,同比上升18.39%。全国首套房贷款平均利率自2017年1月份起连续17个月上升。

北京地区首套房贷款平均利率为5.45%,相当于基准利率的1.112倍,较上月上涨9个基点,其中光大银行、浦发银行、兴业银行、民生银行等银行则上浮程度较高,最高已超基准利率30%。

楼市资本论点评:

为调控楼市、防范系统性金融风险,提高利率本也无可厚非,但确实不少刚需因此被误伤。考虑到未来大洋彼岸的美联储加息步伐不停,中国房贷利率的持续提高仍是大概率事件,钱会越来越紧张。

3

抢人大战白热化

2018年各地继续上演抢人大战,甚至到了白热化的程度。先是南京、武汉、成都、西安、长沙等二线城市放出“送户口”、“送房补”、“免费租借办公区”等大招来吸引人才。再是力求控制人口规模的北上广深等一线城市,分别出台针对高端和相关产业的人才引进办法。最后阶段,天津全面放开落户政策的发布,将这场抢人大战推向了高潮,据称第1天就收到了30万人的落户申请。

楼市资本论点评:

抢人大战最后演变为抢房大战,背后实际上是各地政府以政策红利为楼市库存寻找出路,能赶上这班车的就值得庆幸。

4

全民摇号买房

自3月以来,针对抢房大战,以公证摇号为主要特征的新一轮调控潮再度来袭。上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉等城市相继发布了公证摇号政策,千里挑一,甚至万里挑一的赚钱机会,也让摇号买房的队伍,不论是从成都到武汉,还是从杭州到上海,都排了好几公里长。

特别是在西安、南京等地实施中还出现摇号作弊等丑闻,震动全国。

楼市资本论点评:

摇号买房的政策初衷是好的,然而供需的极大不平衡,摇中买到就赚到显然对市场有着非理性的刺激。这也让各地在执行中变了味,很多歪嘴和尚把经念歪了。这说明,楼市调控的对象,不应仅仅瞄准市场,除了治标,更要治本,供需平衡才是关键。

5

海南自由岛全域限购

4月22日,海南作为国际自由贸易岛,在已出台限购政策基础上,实施全域限购,甚至不留过渡期,自政策发布起开始正式实施。

这次限购包括对开发商进行限价、炒房者进行限售,祭出的调控手段之猛,前所未有。

楼市资本论点评:

海南限购是政府强化楼市调控的先声。接下来由于各地抢房大战,各种限购政策频出,调控手面不断升级,最后演变为多部委联合出手。

6

停止企业购房

据统计,截至2018年一季度末,持有投资性房地产的上市公司数量已超过1650家,价值超过9900亿元。

6月下旬,紧跟西安和长沙的脚步,杭州也快速出台了企业买房的限制性政策,暂停向企事业单位和其他机构销售住房,堵住了以公司名义绕过限购的方式进行买房。与此同时,上海表态也在商讨研究要对企业买房的相关问题进行限制。

楼市资本论点评:

不少上市公司打着各种幌子,通过子公司或者分公司投资房地产,趁机炒房,涉及金额之多实在触目惊心。此番将企业作为新一轮楼市限购的主角,势必会在更大范围内推广,也宣告了中国企业房产限购时代的到来。

7

10年180万租金

今年4月,北京首批企业自持租赁房项目万科翡翠书院启动预租。其两种主要户型:90㎡三居室月租金1..8万元(周边同等位置同等户型月租仅6000元左右),十年租金180万起价,需一次性付清;180㎡复式四居室月租金为万元,十年租金至少360万。如此豪气的收租金,让全国人民为之震惊。

楼市资本论点评:

高出市场租价二三倍,这么离谱的长租价都够买房首付了。一方面,万科给租房客上了一节“买房必须”课;另一方面,本次事件正式宣告一线城市进入租房时代,租金也并非就会便宜,只怕会越来越高。

8

北京副中心发布控规草案

6月28日,《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)》草案(以下简称控规草案)正式对外开放,征集公众意见。控规草案重点推进城市副中心与廊坊北三县协同发展,打造区域发展新引擎,建设京津冀区域协同发展示范区。成为首都建设的新篇章。

楼市资本论点评:

北京城市副中心将与廊坊北三县统一规划管控,意味着北三县将与城市副中心全方位对接,真正驶入区域发展快车道。通州+北三县,北京东部区域崛起的大时代正式开启。

9

房企高负债率

6月22日,中国人民银行发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》,认为房地产企业负债率偏高,偿债压力较大。据统计, A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿,平均资产负债率64.56%,其中63家房企负债超过百亿,34家房企资产负债率已经超过80%。

楼市资本论点评:

房企负债率高是规模扩张的必然结果。在融资渠道收紧的大环境下,房企如果不顾自身实力,追求无限扩张,资金链很容易出现断裂风险。一定程度上利好有规模效应的房企发展,接下来,也将进入房企并购高发期,强者越强。

10

棚改货币政策退出

6月25日,市场传闻称棚改项目合同签订审批权回收总行,今年将以实物安置为主。当天晚间,国开行更是侧面回应了棚改贷款的传言,称并未暂停所有棚改项目,进行中的项目仍在持续执行,但总行收回了棚改项目的合同审批权限,早前在分支行可签订的合同,现在也必须由总行审批。一时间市场上,风声鹤唳。房产股市更是绿成惨案!

过去两年,三、四线城市房地产出人意料的成为最火的市场。特别是一线城市房地产价格增速长期弱于三四线城市,而且持续时间已经将近一年。

“棚改货币化”功不可没。

楼市资本论点评:

此番棚改货币化政策调整,可以说抑制房地产泡沫将成为监管机构对资本市场的重中之重,也预示房地产“去库存”政策将逐步退出。一些无人口流入,供需并不紧张的三四线城市,楼市将迎来风险。

2018上半年的中国楼市是波澜壮阔的。涨到天下,跌到山谷,就在数月之间,谁也不能装作无动于衷。

2018年的下半场,未来只会更加刺激。

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