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房产抵押避坑实操攻略三借款人生活必需房屋

来源: 2018年09月18日

房产抵押避坑实操攻略三:借款人“生活必需”房屋如何顺利拍卖

在房产抵押业务中,借款人还钱自然没什么可说的,风险主要就集中在一旦借款人还不上钱,抵押物处置也就是房屋拍卖的过程中。今天给大家分析分析房抵业务六大“坑”(点此查看原文章)中的第三大坑:借款人以房屋为“生活必需”阻止拍卖。

“生活必需”房屋受保护的法律依据

根据2004年最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)第六条的规定,该条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”在房产抵押业务中,被执行人就是借款人。

在业务实践中,很多借款人都会以“生活必需住房”为由阻止法院拍卖房屋。不过根据最新规定及司法实践的最新案例,在符合一定条件的前提下房屋也可以顺利拍卖。下面进行详细解读。

是否“生活必需”需严格界定

首先要考虑的是,被执行人及其家属是否有能力租房?任何人都不是必须居住自有住房,租赁住房同样可以满足居住条件。

其次,如果没有收入来源不能租房,还要看该房屋是否和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准相适应,(该办法规定:城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。)被执行人超过人均廉租住房面积标准的部分不是必需的房屋。

抵押生活必需房屋一定条件下也可拍卖

2005年发布的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下简称《抵押规定》)对抵押房屋进行了补充说明,如果被执行房屋是设定抵押的房屋,应该优先适用《抵押规定》,根据《抵押规定》

房产抵押避坑实操攻略三借款人生活必需房屋

,对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债。”

此外,在这种情况下,首先要给被执行人及其家属六个月的宽限期,被执行人迁出以后无法自行解决居住问题的,可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。不过,被执行人如属于低保对象且无法自行解决居住问题就会终止执行。

被执行人是“低保户”同样有机会执行

为了防止借款人利用“低保户”相关法规逃债,最高院又出台了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,其第二十条规定:金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:

(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

比如借款人的配偶、成年子女、父母等名下有房,就可以拍卖他的抵押房。

(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

一些借款人在欠款后为了逃债,故意卖掉名下其他房屋,使抵押房屋成为“生活所必须”,这就属于逃避债务的恶意行为,应当继续执行。但转移房屋的行为必须在执行依据生效后,已经转移的房屋必须是被执行人自己的房屋。

(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

其实就是履行了“债权人需要为他们提供临时住所”的条款。可以看到“五至八年”是法律层面对“临时住所”的时间定义,为了顺利拍卖房屋,有时候确实需要付出一些额外成本,这也是房产抵押业务。

所以当遇到借款人以房屋为“生活必需”为由阻止拍卖时,坚持向法院起诉,配合调查借款人及其家属的真实经济状况,有很大机会能够成功执行,将房屋顺利拍卖收回资金。

本文部分资料来源于《信贷风险管理》,作者孙自通。

——THE END——

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