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全国二手房市场量增价稳降准对市场影响不大

来源: 2018年08月10日

全国二手房市场量增价稳 降准对市场影响不大

春节以来,全国多个城市的二手房市场出现交易量回升、市场转暖,这与不少城市的新房市场形成了对比,一二手房价倒挂也成为了普遍现象。但在政策的干预下,二手房市场的回温幅度有限,恢复正常交易水平后,市场难有继续上升的空间,即使央行再次降准释放流动性,在定向的情况下,全国二手房市场也不会受到大的影响。

1.5月重点城市量增价稳 全国市场整体回温

(1)北京:交易量创14月新高 价格止跌回升

2018年5月北京二手住宅成交18096套,环比增长32.3%,同比增长67.5%,延续2017年四季度以来的持续上升趋势,创下了“317新政”之后的单月新高。以往,北京每月二手住宅成交量基本在1.5万套到2万套之间,2017年一度下滑到6、7千套,相比之下,今年二季度北京二手房市场已经回到了一个相对正常的状态。

房价上,随着市场的转暖、交易的活跃,4月、5月北京二手房价开始止跌回升,但涨幅较小,两月涨幅均在1%以内。自去年“317新政”以来,北京二手房平均价格已累计下滑近20%左右。

(2)南京:春节后交易量连续连续增长

5月南京二手住宅共成交7699套,环比增长18.7%,自2月开始四月连涨。虽然同比2017年5月11000多套的高点仍下降了30.5%,但今年春节过后的回升趋势较为明显。此外,5月南京的二手房价也环比微升4.1%,目前达到了2.9万/㎡。

(3)杭州:节后市场走出低谷

5月杭州二手住宅成交量为8625套,环比增长4.3%,同比增长1.4%,同环波动幅均不大。2017年3月成交1.5万套后,杭州二手房交易逐步回落,去年年底降至单月5000余套。与之相比,今年的市场明显已经走出低谷,开始升温。5月杭州二手房价在2.7万余元每平米,近几个月保持平稳,环比波动幅度都在0.5%%以内。

(4)上海:交易量再破1.6万套 房价稳定

2018年5月,上海二手住宅共成交16203套,环比增长19.5%,同比增长10.7%。2017年3月成交近2万套之后,上海二手房交易量逐步下滑,去年三、四季度的月成交量基本保持在1.1万套左右。但今年3月的交易量超1.7万套,4月的交易量超1.3万套,市场在春节后的回温较为明显。房价上,目前上海二手房均价在仍然保持在4万/㎡左右,近一年的走势较为平稳。

(5)深圳:交易量走势平稳

2018年5月深圳二手住宅共成交6683套,环比增长13.3%,与2017年5月的6500余套基本持平。整体上看,2017年至今深圳二手房交易量走势平稳,单月大多维持在套上下,波动幅度正常。

(6)苏州:连续增长 5月交易量创新高

5月苏州二手房成交7596套,环比增长19%,同比增长58.2%。除去十一、春节等长假所在月份,去年四季度以来苏州二手房交易量连续上涨,5月创下了去年以来的最高值,成交均价今年基本维持在2万/㎡左右,各月波动幅度在1%以内,较为平稳。

(7)无锡:量增价涨 市场复苏

5月无锡二手住宅成交6241套,近四个月连续上涨,虽然还未回到2017年月7000套至9000套的交易水准,但市场复苏明显,二手房价也在5月环比上涨5.8%,达到9000元/㎡。

(8)郑州:3、4、5月量价平稳

5月郑州二手住宅成交3318套,环比增长10.5,同比下降19%。整体来看,3、4、5月的交易量均保持在3000多套,波动不大,但与去年单月4000套以上的交易量相比仍有差距。成交价格今年以来有涨有跌,4月环比3月下跌3%,5月又环比上涨了4.3%,目前整体均价保持在13000元/㎡左右,走势较为平稳。

(9)其它城市

青岛5月签4800多套,较于3、4月8000套左右的交易量有明显下滑,平均房价在2.5万/㎡左右,环比4月下跌10.3%,量价齐跌。

南昌5月签3400多套,今年前五月连续上涨,成交均价稳定在13000元/㎡左右。

长沙5月成交4000多套,自2月以来连续增长,成交均价走势平稳,保持在9000元/平米左右。

南宁5月成交2500多套,环比4月增长超56.9%,回温迹象明显。成交均价目前维持在1万-1.1万/平米之间。

广州、武汉、成都、重庆、西安、太原、天津等城市目前缺乏数据。但根据国家统计局的70个大中城市房价数据,5月70大中城市中有61个城市的二手房价都环比上涨,这是2017年3月上涨64城以来最多的。由此可见,目前全国二手房市场整体趋势是向上的。

2.刚需稳定市场 降准难有影响

从北京、南京、杭州、上海、苏州这几个数据比较齐全、体量比较大的二手房市场来看,今年3月以来全国的二手房市场确实有一定的升温。北京、南京、苏州、杭州、上海5月共成交5.8万多套二手房,环比4月增长约17%,并回到了去年同期水平。而在去年3月市场最好的时候,这5个城市的二手房合计成交了7.6万多套。去年北京“317”新政开始,北京及其它多城的调控不断升级,市场应声回落,时至今日,市场终于缓了过来。

但回暖的市场并未出现过热。

5月北京二手房成交量创下14个月新高,每日的签量和签单量却都在下滑,触顶企稳迹象明显。从贷款和支付方式来看,5月北京二手房交易使用最多的是公积金贷款,占比接近30%,相比之下,全款支付占比24%,商贷占比20%,支付结构与去年“317”新政之前商贷占50%以上比例的结构相去甚远,相比之下,公积金贷款和组合贷款的占比越来越高,目前已经成为北京二手房市场上最重要的支付方式。而 5月份北京交易量最大的户型还是60平米的一居室小户型和90平米以下的户型,且所占比例较4月更大,可见,目前北京的二手房市场的需求主力是刚需和改善型需求,

同样,南京、杭州的市场主力需求也是刚需。5月南京平米、万的房源成交量是最高的。杭州4、5月份以平米的刚需或刚改客户为主,占比40%左右,5月份杭州商贷客户仍然最多,占47%左右,但全款比例已经在明显增加,上涨近5个百分点。整体而言,5月全国二手房市场虽然升温,但需求以刚需为主,杠杠风险也低,市场整体是较为健康的。

我爱我家市场研究院院长胡景晖分析表示,去年北京“317新政”出台后,许多城市先后跟进,这对各城的市场需求形成了很大的压制,这其中既有投机需求,也有自住需求。经过一年多的缓冲,投机需求已被彻底抑制,但自住需求却在现实的要求下开始重新入市,尤其是北京这样的房价下跌的城市。整体而言,春节之后全国二手房市场的升温更多的是调控致使刚需受到压制之后恢复正常的过程。

但这种恢复是健康的,未来的市场也是趋向平稳的。从宏观层面来讲,未来全国的二手房体量会越来越大,二手房市场也是中国未来楼市的必然发展方向,但在国家政策的调控之下,在诸如限贷、利率调整等政策的限制之下

全国二手房市场量增价稳降准对市场影响不大

,投机会继续深受遏制,自住则成为了需求主流,他们的购房更加理性,经济上也会量力而行,由他们所带动的市场会更加平稳健康,不会有太大的波动。

胡景晖认为,如果北京、上海的二手房交易继续增长,达到月成交2万多套,市场就会过热,引来进一步加码的可能性极大。事实上,5月北京二手房的单日签量、交易量都已经已经开始下滑,市场已经触顶企稳。当然,以北京约800万的存量房、每年2%的换手率而言,每个月1..6万套二手房交易量是比较正常的。目前北京、上海都是回到了比较正常的区间,再上涨的话空间有限,下降则不利于市场的正常流通和存量资源的有效利用,也无法满足市场的刚需需求的。

6月24日,央行正式宣布定向降准,自2018年7月5日起下调国有大型银行等金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,累计释放7000亿元流动资金。与以往不同的而是,本次降准所释放的流动资金将用于支持企业市场化法治化“债转股”和小微企业融资,流向房地产市场的渠道则被堵住,在投机需求被政策彻底压制而外部资金无法流入的情况下,此次降准对全国楼市不会造成太大影响。

3.一二手房价格倒挂 未来市场可以区隔

近几月,由于全国二手房市场升温,新房市场则继续被政策严厉管控,所以许多城市都出现了一二手房价格倒挂的问题。

对此,我爱我家市场研究院院长胡景晖认为,一二手房价格倒挂需要从城市、区域、楼盘的具体情况来看。例如,北京二手房目前的均价在万/㎡左右,新房均价则只有4万/㎡左右,一二手房价格早已明显倒挂,但这主要是因为北京已经步入二手房时代,新房基本位于五环以外的远郊区县,所以价格自然较市中心的二手房更低。而南京、上海这些城市在同一区域、同一地段出现价格倒挂,主要是政策调控所致,因为政府对新房的调控更直接,力度更大,而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的,政策的的影响相对更小,所以市场容易出现一二手倒挂。

从长期来看,一二手房价的倒挂并非不可接受的问题。因为新房市场在政府干预之下有满足中低收入人群基本居住需求的功能,所以新房市场是可以有两个方向的,一是政府控制之下的保障房市场,另一个则是纯粹的商品房市场,两个市场各有各的价格机制,保障房市场按保障价格前行,纯商品房市场则由市场定价,双方互不干涉。至于二手房市场,由于业主多为个人,交易价格更多的还是会由市场决定,政策调控需要更多的从税收方面展开,包括一些限售政策。

所以,新房和二手房之间的价格差不一定需要抹平趋同。虽然在短期之内价差对个人的投资决策可会产生影响,因为一二手房价倒挂会让个人在购买新房时有转手倒卖赚差价的动机,但在限售政策以及正在酝酿的房地产税等政策的调控下,两个市场是可以区隔发展的,并不是需要完全统一。

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