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二孩发酵刺激改善购房北京三四居房源供不应

来源: 2019年02月27日

二孩发酵刺激改善购房 北京三四居房源供不应求

北京三四居房源供不应求

面对价格不波动,调查发现,最受煎熬的居然不是无房一族的刚需,而是生了二孩、上有老人下有小孩的改善房需求一族。“现有的房子卖了想要换房,但三居、四居本身房源少,卖得又特别快,甚至由业主提出加价才能成交。”在新增的二手房供需结构方面,面积在平方米的三居室、总价在600万-750万的改善型市场供需矛盾最为尖锐,并且这一趋势还在延续。

改善房家庭备受煎熬

近来,虽然二手房市场整体出现了降温,但改善型需求却仍在寻找买房机会。在亦庄科技园工作的张女士就是其中一例,去年,生下二孩的她开始考虑卖出手中唯一的一套两居,进而换一套三居或四居的中大户型。“但现在,丰台、大兴几个地王的接连出现,让南城二手楼价比去年上涨了一大截,这完全超出了我的预计,根本就无法买。”张女士告诉,她在看房的同时,也把自己的两居放入市场代售。结果发现,自己的小户型并不能像想象中那样卖出更高的单价,相反,她看上的几套三居室,单价几乎与她的两居室相差不大,都在4万元/平方米左右,这意味着她自己将要贴进去更多的钱才能换房。

“我算了一笔账,把手中的两居室卖出去,换一个三房二厅,至少还要再贴进去200万元左右。”张女士表示,这让她倍感压力。

按照以往的经验,房产交易中,刚需小户型单价高总价低,最受欢迎,而中大户型单价相对较低,但总价高。但现在在很多二手房社区,三、四居因为总量少、关注却更多的关系,价格非常坚挺,单价甚至不输于一些小户型。

最新数据表明,上周北京二手住宅市场签量为5589套,单周签规模接近今年年初水平,其中“以小换大”的改善型购房人占比明显加大,成交的套均面积由前一周的82.9平方米平上升到了83.9平方米。成交均价也增加了2.3个百分点,达到了46596元/平方米,同时套均总价为391万元,平均每套二手住宅价格环比前一周增加12万元,涨幅明显。

不难看出,这一系列成交数据的背后,是改善型购房需求的支撑。但同时,高房价也让有改善房需求的家庭备受煎熬。这些家庭由于生养二孩后,家中有老人及保姆入住,从而有着购买改善房的需求,然而居高不下的价格让换房成了进退两难的事。

三居、四居成交更快 供不应求

从去年放开的二孩政策,在整体提振楼市需求的同时,也持续刺激着改善型购房需求。

“二孩政策放开对房地产的直接影响在于购房需求的增加,三大需求中改善型需求最为直接,其次是学区房。”中原地产首席分析师张大伟表示。

同策咨询研究部总监张宏伟也表示,二孩出生后,家庭结构发生变化,住房需求起码变为三居,甚至四居。这意味着全面二孩后,曾经房地产市场中的刚需主力户型——两居室,将面临“让贤”,三居室或四居室成为刚需产品,五居室则成为改善型需求产品。

数据显示,今年三居以上的客房明显高于一居和二居,上升明显,从一定程度上反映了市场上客户的选择变化:三、四居更受欢迎。原因在于两个方面:一是大户型的挂牌量本来就相对较少,另一方面便是二胎政策的持续发酵。

市场研究部的报告显示:三居室成为销售最快的户型,供需矛盾也最为集中。首先从总价档位来看:150万-450万的房源仍是市场的主要的供给段位,但同时600万-750万的供需矛盾最为紧张,新增供应只有8%,但新增需求却达到了12%。

同时,在居室分布上,可以发现二、三居室的需求量是主力需求,而供给方面一、二居室的供给占比较大,因此出现了供需错配——一居室的供给占比相对多但是需求占比较少,三居室则相反,其中三居室的供需比高达7.3,可见三居室是目前最抢手的潜力户型。

同居室的分布类似,在供需的面积档位分布上,可以发现60平方米以下的住宅供需矛盾相对缓和,平方米的供需矛盾最为突出,高达7,可见平的二手住宅最为抢手且后期潜力大。

对此,业内人士认为,从二手房成交的居室、面积的供需来看

二孩发酵刺激改善购房北京三四居房源供不应

,可以发现中大户型、较高总价的改善型住宅供需矛盾最为突出。事实上从2015年开始北京二手住宅市场上改善型需求就倍受市场关注,后期改善型户型的升值潜力也更大。

改善房源价格不断走高

不仅是二手房,新房市场的三、四居格局也都呈现出严峻的态势。数据显示2016年月北京市三、四居供应不足,成交持续攀升,改善需求的爆发处于临界点。

从均价特征看,三、四居产品均价逐步提升。其中,均价2万—3万同比增长38%,均价4万以上同比则翻了三倍。四居均价涨幅非常明显,四环内成交均价已近8万/平方米,相比之下四五环之间不到6万/平方米的均价水平最具性价比优势。

随着价格的走高,买方的议价能力也有明显下降。分析师李巧玲认为,目前市场上三居室、平方米、总价600万-750万的“改善型市场”的供需矛盾最为尖锐,可见目前以换房代表的改善型需求占比依然较大,且这一趋势还在延续,因此预计后期中大户型的市场仍会较好,这类房源的升值潜力也较大。

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